תיקון 9 לחוק המכר – הגבלת ההצמדה למדד ופיצוי על איחור במסירה
מה שינה תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות): תקרה להצמדה למדד תשומות הבנייה, פיצוי קבוע על איחור במסירה, הגבלת ריבית פיגורים, ההסדר לזוכי דירה בהנחה וההשלכה על ערבויות.
עודכן: · 9 דקות קריאה
תיקון 9 לחוק המכר (חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022) הגביל את ההצמדה בחוזי רכישת דירה מקבלן שנחתמו מ-7.7.2022: לכל היותר מחצית מכל תשלום, למדד תשומות הבנייה בלבד, בלי 20% הראשונים, ועד מועד המסירה החוזי. התיקון גם קבע פיצוי קבוע על איחור במסירה והגביל ריבית פיגורים.
במאמר הזה נעבור על כל סעיף בתיקון, נראה דוגמה לחישוב פיצוי על איחור, ונסביר שני נושאים שפחות מדברים עליהם: ההסדר משנת 2025 לזוכי דירה בהנחה, והצמדת ערבויות חוק המכר. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לגבי חוזה מסוים פנו לעו"ד מקרקעין.
מה שינה תיקון 9 לחוק המכר – תמונה כללית
| נושא | הסעיף | מה נקבע |
|---|---|---|
| הצמדה למדד | 5ג | אסורה כברירת מחדל; מותרת בהסכמה עד מחצית מכל תשלום, למדד תשומות הבנייה, למעט 20% הראשונים |
| עד מתי מצמידים | 5ג(ג) | לא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה |
| איזה מדד | 5ג(ד) | מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים (או למסחר ולמשרדים), שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה |
| פיצוי על איחור | 5א | פיצוי בלי הוכחת נזק לפי דמי שכירות של דירה דומה, במדרגות |
| ריבית פיגורים | 5ב | תקרה שקובע השר, ורק אם חלפו 7 ימים מהמועד לתשלום |
| תחולה | 11(ד) | לא חל על דירה שחוזה המכר שלה נחתם לפני תחילת התיקון |
הגבלת ההצמדה: סעיף 5ג
הכלל: אין הצמדה ואין ריבית
סעיף 5ג(א) קובע: "תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי", למעט ריבית פיגורים לפי סעיף 5ב.
החריג: עד מחצית מכל תשלום
לפי סעיף 5ג(ב), הצדדים רשאים להסכים ש"עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו".
בפועל, אחרי 20% הלא צמודים נשארים 80%, ומחציתם יכולה להיות צמודה. כלומר כ-40% מהמחיר לכל היותר נושא הצמדה. זה חישוב, לא לשון החוק, והחוזה יכול לקבוע פחות.
רק מדד תשומות הבנייה
החוק מגדיר את המדד כ"מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים או מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה". לכן הצמדה של התשלומים האלה למדד המחירים לצרכן אינה אפשרות שהסעיף מתיר. ההגדרה "שפורסם לאחרונה" היא בעצם מדד ידוע. הסבר נוסף תמצאו במאמר מה זה מדד תשומות הבנייה.
ההצמדה נעצרת במועד המסירה החוזי
סעיף 5ג(ג) קובע שההצמדה תהיה "עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר". המשמעות: אם הקבלן מאחר במסירה, העלייה במדד בתקופת האיחור לא אמורה להתגלגל אל הקונה. בחוזים שנחתמו לפני התיקון, השאלה נקבעת לפי נוסח החוזה.
הכלל לא חל כשמתקיים אחד המקרים שבסעיף 5א(ג): העיכוב נגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או שהוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ומתקיימים שאר התנאים שם.
רוצים לראות איך הכללים האלה משפיעים על הסכום? מחשבון הפרשי הצמדה לתשלומים לקבלן מחשב לפי 20% לא צמודים, עד מחצית מכל תשלום ועצירה במועד המסירה החוזי. דוגמה מלאה עם מספרים יש במדריך הצמדה למדד תשומות בדירה מקבלן.
פיצוי על איחור במסירה: סעיף 5א
אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה אחרי שחלף חודש מהמועד החוזי, הקונה זכאי לפיצוי בלי הוכחת נזק, עבור כל חודש או חלק ממנו, עד שהדירה מועמדת לרשותו. הפיצוי מחושב לפי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה:
| תקופת האיחור (מהמועד החוזי) | שיעור הפיצוי |
|---|---|
| החודש הראשון | אין פיצוי סטטוטורי |
| חודשים 2 עד 4 | דמי שכירות של דירה דומה × 1 |
| חודשים 5 עד 10 | דמי שכירות של דירה דומה × 1.25 |
| מהחודש ה-11 ואילך | דמי שכירות של דירה דומה × 1.5 |
אם בחוזה נקבע פיצוי גבוה יותר על איחור, הקונה זכאי לגבוה מבין השניים. הפיצויים משולמים בתום כל חודש עבור אותו חודש.
דוגמה לחישוב פיצוי
דוגמה בלבד: נניח שדמי השכירות של דירה דומה הם 6,000 ש"ח לחודש, והמסירה התאחרה ב-12 חודשים מהמועד החוזי, בלי שהאיחור נובע מהקונה.
- חודשים 2 עד 4: 3 חודשים × 6,000 = 18,000 ש"ח
- חודשים 5 עד 10: 6 חודשים × 7,500 (6,000 × 1.25) = 45,000 ש"ח
- חודשים 11 עד 12: 2 חודשים × 9,000 (6,000 × 1.5) = 18,000 ש"ח
- סה"כ: 81,000 ש"ח
ובאותה תקופה, אם החוזה כולל הצמדה, היא לא אמורה להמשיך לרוץ אחרי המועד החוזי. כך שאיחור פוגע בקבלן פעמיים: הוא משלם פיצוי ומפסיד את עליית המדד.
מתי אין פיצוי
לפי סעיף 5א(ג) הפיצוי לא חל אם האיחור נגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או שהוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) ומתקיימים שאר התנאים שבאותו סעיף. אם הקבלן טוען לנסיבות כאלה, זה המקום להתייעץ עם עורך דין.
ריבית פיגורים: סעיף 5ב
אם החוזה קובע ריבית פיגורים על איחור בתשלום של הקונה, שיעורה לא יעלה על השיעור שקבע השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. החובה לשלם ריבית פיגורים חלה רק אם חלפו שבעה ימים מהמועד שנקבע לתשלום. "ריבית פיגורים" לעניין זה כוללת כל סכום שהקונה נדרש לשלם בגלל תשלום שלא שולם בזמן. את השיעור עצמו בדקו בנוסח העדכני של התקנות או עם עורך דין.
ממתי חל התיקון ועל אילו חוזים
סעיף ההצמדה חל על חוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022. לפי סעיף 11(ד), התיקון לא חל על דירה שחוזה המכר שלה נחתם לפני תחילתו, ועליה ממשיך לחול הנוסח הקודם.
המשמעות: אם חתמתם לפני 7.7.2022, ההצמדה שלכם נקבעת לפי מה שכתוב בחוזה. אל תניחו שהתקרה של מחצית מכל תשלום חלה עליכם.
ההסדר לזוכי דירה בהנחה (2025)
התיקון יצר בעיה למכרזים שבהם הקבלנים הגישו הצעות לפני התיקון, בהנחה שיוכלו להצמיד את מלוא התשלומים, אבל החוזים עם הזוכים נחתמו אחריו. בפברואר 2025 פורסם "הסדר להתאמת תנאי חוזה מכרז לאור תיקון מס' 9 לחוק המכר". עיקריו:
- על מי חל: דירות במכרזי מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת, שמועד הגשת ההצעות בהם היה לפני 30.6.2022, והחוזה נחתם אחרי 7.7.2022.
- מה מחושב: "התאמת מחיר" רעיונית, לפי הנחת מדד מוסכמת של 2.5% לשנה, על התשלומים שאיבדו הצמדה (20% הראשונים, ומחצית מכל תשלום נוסף).
- על איזו תקופה: הקצרה מבין התקופה שבין חתימת החוזה למסירה, לבין 42 חודשים.
- מי משלם: שליש הקונה (מפוזר על התשלומים שנותרו), שליש המדינה, והיתר הקבלן.
- תנאי: רק אצל קבלנים שהצטרפו להסדר.
אם אתם זוכים בפרויקט כזה וקיבלתם דרישה לתשלום לפי ההסדר, בקשו פירוט חישוב ובדקו אותו מול נוסח ההסדר. לשאלות על המסלולים עצמם יש מידע באתר משרד הבינוי והשיכון.
ערבות חוק המכר והצמדה
יש להבחין בין מה שהקונה משלם לבין מה שהערבות מבטיחה. לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), כספים שמובטחים בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח צמודים לפי שיטת ההצמדה שהוסכמה למחיר, ואם לא הוסכמה, למדד תשומות הבנייה.
הממונה על חוק המכר הבהיר במכתב לבנקים ולמבטחים מ-10.8.2022 שכל הכספים המובטחים צריכים להיות צמודים במלואם בערבות, גם החלקים שהקונה לא משלם עליהם הצמדה בעקבות התיקון. זה חשוב אם הערבות תמומש, למשל בקריסת קבלן: שווי ההחזר שומר על ערכו מול המדד.
טעויות נפוצות לגבי תיקון 9
כמה אמירות שחוזרות בפורומים ובשיחות עם מוכרים, ולמה הן לא מדויקות:
- "אסור להצמיד דירה חדשה למדד." לא נכון. ההצמדה מוגבלת, לא אסורה. בהסכמה, עד מחצית מכל תשלום יכולה להיות צמודה, למעט 20% הראשונים.
- "הקבלן יכול להצמיד 40% מהמחיר." ה-40% הוא תוצאה חשבונית. הנוסח המחייב הוא "עד מחצית מכל תשלום", ו-20% שמשולמים בחתימה או לפני כל תשלום אחר לא צמודים.
- "אפשר להצמיד למדד המחירים לצרכן במקום." לא לגבי התשלומים האלה. הסעיף מגדיר רק את מדד תשומות הבנייה (למגורים, או למסחר ולמשרדים לפי העניין).
- "ההצמדה רצה עד קבלת המפתח." ככלל היא נעצרת במועד המסירה שנקבע בחוזה, אלא אם העיכוב נובע מהקונה בלבד או מנסיבות שבסעיף 5א(ג).
- "התיקון חל על כל מי שעוד לא קיבל דירה." הוא חל על חוזים שנחתמו מ-7.7.2022. חוזה מוקדם יותר נשאר עם סעיף ההצמדה שלו.
אם אתם רוצים להבין את ההבדל בין המדד הידוע לבין המדד של חודש התשלום, ואיך זה משפיע על הסכום, קראו את המאמר מדד ידוע ומדד בגין.
צריכים לעקוב אחרי המדד?
אם החוזה שלכם צמוד, חלק מההצמדה מחושב בכל תשלום. הירשמו להתראה חודשית על המדד ותקבלו את המדד החדש במייל או בוואטסאפ, בחינם. לשאלה על חישוב או על עבודות בנייה ושיפוץ, צרו קשר. לבדיקה משפטית של החוזה פנו לעו"ד מקרקעין.
שאלות נפוצות
ממתי חל תיקון 9 לחוק המכר?
סעיף ההצמדה החדש חל על חוזי מכר שנחתמו מ-7 ביולי 2022. על דירה שחוזה המכר שלה נחתם לפני תחילת התיקון ממשיך לחול הנוסח הקודם, וההצמדה נקבעת לפי החוזה.
מה תיקון 9 קבע לגבי הצמדה למדד?
ברירת המחדל היא שתשלום לא יוצמד למדד כלשהו. הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו. ההצמדה נמשכת לכל המאוחר עד מועד המסירה החוזי.
כמה פיצוי מגיע על איחור במסירת דירה מקבלן?
אם המסירה מתאחרת ביותר מחודש, מגיע פיצוי בלי הוכחת נזק לפי דמי שכירות של דירה דומה: פי 1 בחודשים 2 עד 4 אחרי המועד החוזי, פי 1.25 בחודשים 5 עד 10, ופי 1.5 מהחודש ה-11, או הסכום שנקבע בחוזה אם הוא גבוה יותר. הפיצוי משולם בתום כל חודש.
מתי הקבלן פטור מפיצוי על איחור?
כשהאיחור נגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או כשהוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ומתקיימים שאר התנאים שבאותו סעיף.
מה ההסדר לזוכי מחיר למשתכן שנחתם ב-2025?
ההסדר נוגע לדירות במכרזי מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת שמועד הגשת ההצעות בהם היה לפני 30.6.2022 והחוזה נחתם אחרי 7.7.2022. מחושב בו רכיב התאמת מחיר לפי הנחת מדד מוסכמת של 2.5% לשנה, והעלות מתחלקת: שליש על הקונה, שליש על המדינה והיתר על הקבלן, רק אצל קבלנים שהצטרפו להסדר.
האם הערבות הבנקאית צמודה גם אם אני לא משלם הצמדה?
לפי עמדת הממונה על חוק המכר מאוגוסט 2022, כל הכספים המובטחים צריכים להיות צמודים במלואם בערבות, גם החלקים שהקונה לא משלם עליהם הצמדה. זה נוגע לשווי הערבות אם תמומש.