מדד תשומות הבנייה מול מדד המחירים לצרכן – מה ההבדל ואיזה מדד חל עליכם
שני המדדים מתפרסמים על ידי הלמ"ס, אבל מודדים דברים שונים לגמרי ומשמשים בחוזים שונים. כך תדעו איזה מדד חל על החוזה שלכם ולמה הפער ביניהם חשוב.
עודכן: · 7 דקות קריאה
מדד תשומות מול מדד המחירים לצרכן – ההבדל המרכזי הוא מה נמדד. מדד תשומות הבנייה מודד את עלויות הבנייה של קבלן: שכר עבודה, חומרים, ציוד והוצאות כלליות. מדד המחירים לצרכן מודד את יוקר המחיה של משקי בית. בחוזה לדירה מקבלן מותר להצמיד רק למדד התשומות, ואילו משכנתא צמודה צמודה למדד המחירים לצרכן.
שני המדדים מתפרסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שניהם חודשיים, ושניהם נכנסים לחוזים כדי "לעדכן" סכומים לאורך זמן. לכן קל לבלבל ביניהם. אבל הם עונים על שאלות שונות, נעים בקצב שונה, ובחלק מהחוזים החוק קובע במפורש באיזה מהם מותר להשתמש. במדריך הזה נעשה סדר.
מה מודד כל מדד
מדד תשומות הבנייה
השם הרשמי הוא "מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים". המדד בודק כמה עולה לקבלן "לייצר" דירה: כמה הוא משלם לעובדים, כמה עולים בטון, ברזל, מלט, איטום, צבעים, קרמיקה, מעליות ומוצרי ממ"ד, כמה עולה שכירת ציוד, ומה ההוצאות הכלליות. הוא לא מודד את מחיר הדירה עצמה, ולא כולל קרקע או רווח יזמי.
הבסיס הנוכחי של המדד הוא יולי 2025 = 100. נכון למדד ספטמבר 2026, המדד עמד על 104.0 נקודות, עלייה של 0.1% לעומת החודש הקודם ושל 3.6% לעומת ספטמבר 2025. את הערך העדכני תמצאו תמיד בעמוד הבית של האתר.
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן (מכונה גם "מדד יוקר המחיה") בודק את השינוי במחיר של סל מוצרים ושירותים שמשקי בית קונים: מזון, דיור, תחבורה, חינוך, בריאות, תקשורת ועוד. זה המדד שמשמש לחישוב "האינפלציה" שמדברים עליה בחדשות, ואליו בנק ישראל מתייחס ביעד יציבות המחירים.
הבסיס הנוכחי שלו הוא ממוצע 2024 = 100. נכון למדד ספטמבר 2026 הוא עמד על 105.3 נקודות, ירידה של 0.5% לעומת החודש הקודם ועלייה של 1.6% בשנה. הסבר מלא ונתונים עדכניים יש בעמוד מדד המחירים לצרכן – נתונים והסבר.
טבלת השוואה: מדד תשומות מול מדד המחירים לצרכן
| נושא | מדד תשומות הבנייה | מדד המחירים לצרכן |
|---|---|---|
| מה נמדד | עלויות הבנייה של קבלן (שכר, חומרים, ציוד, הוצאות כלליות) | מחירי סל צריכה של משקי בית |
| מפרסם | הלמ"ס | הלמ"ס |
| בסיס נוכחי | יולי 2025 = 100 | ממוצע 2024 = 100 |
| מע"מ | מתפרסם ללא מע"מ | כולל מע"מ |
| ערך ספטמבר 2026 | 104.0 | 105.3 |
| שינוי שנתי עד ספטמבר 2026 | 3.6% | 1.6% |
| שימוש עיקרי | חוזי דירה מקבלן, חוזי בנייה, מכרזים | משכנתאות צמודות, שכירות, חוזים כלליים, חיסכון |
שימו לב: השוואה בין ערכי הנקודות של שני המדדים אינה אומרת כלום, כי לכל אחד בסיס אחר. מה שאפשר להשוות הוא אחוז השינוי בתקופה זהה.
איזה מדד משמש איפה
חוזה לדירה חדשה מקבלן
כאן החוק ברור. לפי סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), כפי שתוקן בתיקון 9, תשלום של קונה דירה למוכר "לא יוצמד למדד כלשהו", למעט חריג אחד: הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו. ההוראה חלה על חוזים שנחתמו מ-7.7.2022.
כמה נקודות חשובות:
- רק מדד התשומות. החוק מדבר על מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים או, לפי העניין, למסחר ולמשרדים. הצמדה של תשלומים אלה למדד המחירים לצרכן אינה האפשרות שהחוק מתיר.
- מדד ידוע. ההצמדה היא למדד "שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה".
- עד מועד המסירה החוזי. ההצמדה נמשכת לכל היותר עד מועד המסירה שנקבע בחוזה, למעט מקרים חריגים שהחוק מפרט (למשל איחור שנגרם רק בגלל הקונה).
- כ-40% לכל היותר. בחשבון פשוט, מחצית מ-80% הנותרים היא כ-40% מהמחיר, אבל זו תוצאה חשבונית, לא לשון החוק.
לחוזים שנחתמו לפני 7.7.2022 חל מה שנקבע בחוזה עצמו. פירוט מעשי לקונים יש במדריך הצמדה למדד תשומות בדירה מקבלן.
משכנתא
מסלולי משכנתא "צמודים" – קבועה צמודה ומשתנה צמודה – צמודים למדד המחירים לצרכן, לא למדד התשומות. מסלול הפריים ומסלול קבועה לא צמודה אינם צמודים למדד. כלומר, אם קניתם דירה מקבלן במימון משכנתא, ייתכן ששני מדדים שונים משפיעים עליכם בו זמנית: מדד התשומות על התשלומים לקבלן, ומדד המחירים לצרכן על יתרת ההלוואה. הרחבה בנושא במאמר מדד המחירים לצרכן ומשכנתא צמודה.
חוזי שכירות וחוזים כלליים
בחוזי שכירות, הלוואות פרטיות, הסכמי ממון ותשלומים עתיים רבים, המדד הנפוץ הוא מדד המחירים לצרכן, כי הוא משקף את כוח הקנייה של הכסף. מה שקובע הוא מה שהצדדים כתבו.
חוזי בנייה ושיפוץ פרטיים
בחוזה עם קבלן בנייה או שיפוצים, אם יש הצמדה בכלל, היא לפי מה שהצדדים הסכימו. בפרויקטים ארוכים נהוג לבחור במדד תשומות הבנייה, כי הוא קרוב יותר לעלויות של הקבלן. האם ההגבלות של חוק המכר חלות גם על חוזי שיפוץ – זו שאלה שכדאי לבדוק עם עו"ד ולא להניח מראש.
השוואת שינויים שנתיים 2016–2025
הטבלה מציגה את השינוי מדצמבר לדצמבר בכל שנה, לפי נתוני הלמ"ס:
| שנה | מדד תשומות הבנייה | מדד המחירים לצרכן | פער (נקודות אחוז) |
|---|---|---|---|
| 2016 | 1.5% | −0.2% | 1.7 |
| 2017 | 1.9% | 0.4% | 1.5 |
| 2018 | 2.0% | 0.8% | 1.2 |
| 2019 | 1.1% | 0.6% | 0.5 |
| 2020 | 0.5% | −0.7% | 1.2 |
| 2021 | 5.6% | 2.8% | 2.8 |
| 2022 | 4.8% | 5.3% | −0.5 |
| 2023 | 2.0% | 3.0% | −1.0 |
| 2024 | 2.9% | 3.2% | −0.3 |
| 2025 | 5.1% | 2.7% | 2.4 |
מה רואים בטבלה:
- ברוב השנים מדד התשומות עלה מהר יותר. ב-7 מתוך 10 השנים בטבלה השינוי בו היה גבוה יותר.
- אבל לא תמיד. בשנים 2022–2024 מדד המחירים לצרכן עקף אותו, בתקופה של אינפלציה רחבה במשק.
- 2021 ו-2025 בלטו. בשתי השנים האלה מדד התשומות עלה בפער משמעותי.
- במצטבר. אם מכפילים את השינויים השנתיים (חישוב על בסיס הנתונים המעוגלים, ולכן מקורב), בעשור 2016–2025 מדד התשומות עלה בכ-31% ומדד המחירים לצרכן בכ-19%.
נתון ישיר נוסף: בין ינואר 2020 לספטמבר 2026 מדד תשומות הבנייה עלה בכ-25.8% ומדד המחירים לצרכן בכ-19.6%.
למה הם לא זזים יחד
- סל שונה. מדד התשומות רגיש לשכר עובדי בניין ולמחירי חומרים כמו בטון, ברזל ואיטום. מדד המחירים לצרכן רגיש למזון, לשכר דירה, לתחבורה ולשירותים.
- מע"מ. מדד המחירים לצרכן כולל מע"מ, ולכן שינוי בשיעור המע"מ (למשל ההעלאה ל-18% מ-1.1.2025) יכול להשפיע עליו. מדד התשומות מתפרסם ללא מע"מ.
- שוק עבודה ענפי. מחסור בעובדים בענף הבנייה יכול להעלות את רכיב השכר במדד התשומות גם כשהאינפלציה הכללית מתונה.
- מחירי סחורות בעולם. מחירי ברזל, אלומיניום ועץ משפיעים על חלק מרכיבי מדד התשומות, ולעיתים נעים בכיוון שונה מסל הצריכה.
דוגמה: כמה זה משנה בפועל
דוגמה להמחשה בלבד, במספרים עגולים. נניח שיש לכם סכום של 500,000 ₪ שחשוף להצמדה במשך שנה, ושהשינוי במדדים זהה לשינוי השנתי עד ספטמבר 2026:
| מדד | שינוי שנתי | הפרשי הצמדה על 500,000 ₪ |
|---|---|---|
| מדד תשומות הבנייה | 3.6% | 18,000 ₪ |
| מדד המחירים לצרכן | 1.6% | 8,000 ₪ |
החישוב: 500,000 × 3.6% = 18,000, ו-500,000 × 1.6% = 8,000. הפער בדוגמה הוא 10,000 ₪. בשנה אחרת, כמו 2022, הפער היה יכול להיות הפוך. לכן אי אפשר לקבוע מראש איזה מדד "זול" יותר לצד זה או אחר.
כדי לחשב את הסכום המדויק שלכם לפי מדד בסיס ומדד חדש, השתמשו במחשבון הצמדה למדד. הוא מחשב סכום × (מדד חדש ÷ מדד בסיס) ומטפל גם במעבר בין בסיסים.
מה לבדוק בחוזה
- שם המדד המלא. "מדד" סתם הוא ניסוח עמום. בחוזה טוב כתוב בדיוק איזה מדד, של מי, ובאיזה בסיס.
- מדד הבסיס. איזה חודש הוא נקודת הפתיחה – בדרך כלל המדד הידוע ביום החתימה.
- מדד ידוע או מדד בגין. הבחירה משפיעה על איזה חודש נלקח בכל תשלום.
- איזה חלק צמוד. כל התשלום, חלק ממנו, או רק יתרה.
- מועד סיום ההצמדה. בחוזה דירה מקבלן – לכל היותר מועד המסירה החוזי.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני חתימה על חוזה ספציפי מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.
רוצים לעקוב אחרי שני המדדים בלי לחפש?
אפשר להירשם להתראה חודשית על המדד במייל או בוואטסאפ, ולקבל את הערך החדש כשהוא מתפרסם. ואם אתם מתכננים בנייה או שיפוץ ורוצים להבין איך ההצמדה תשפיע על התקציב, השאירו פרטים לשיחת ייעוץ חינם או להצעת מחיר ללא התחייבות.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן?
מדד תשומות הבנייה מודד את השינוי במחירי מה שקבלן משלם כדי לבנות דירת מגורים: שכר עבודה, חומרים, שכירת ציוד והוצאות כלליות. מדד המחירים לצרכן מודד את השינוי במחיר סל מוצרים ושירותים שמשקי בית צורכים. שניהם מתפרסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
האם קבלן יכול להצמיד דירה חדשה למדד המחירים לצרכן?
לפי חוק המכר (דירות) בנוסחו אחרי תיקון 9, בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022 ההצמדה המותרת לתשלומי הקונה היא רק למדד תשומות הבנייה (או למדד תשומות במסחר ובמשרדים, לפי העניין), ועד מחצית מכל תשלום. זה מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, ולחוזה ספציפי כדאי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.
לאיזה מדד צמודה משכנתא?
מסלולי המשכנתא הצמודים, כמו קבועה צמודה ומשתנה צמודה, צמודים למדד המחירים לצרכן. מסלול הפריים ומסלול קבועה לא צמודה אינם צמודים למדד. מה שקובע בפועל הוא הסכם ההלוואה שלכם.
איזה מדד עלה יותר בשנים האחרונות?
בין ינואר 2020 לספטמבר 2026 מדד תשומות הבנייה עלה בכ-25.8% ומדד המחירים לצרכן בכ-19.6%, לפי נתוני הלמ"ס. בחלק מהשנים, כמו 2022, מדד המחירים לצרכן עלה יותר. לנתון העדכני בדקו את עמודי המדדים באתר.
האם מדד תשומות הבנייה כולל מע"מ?
לפי קטלוג הלמ"ס, מדד תשומות הבנייה מתפרסם ללא מע"מ, בעוד שמדד המחירים לצרכן כולל מע"מ. לכן שינוי בשיעור המע"מ משפיע על מדד המחירים לצרכן ולא על מדד התשומות.